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上海最大小區群租瘋狂:整治多年還有千餘戶

上海康城小區。

陽臺改建的廁所、隨處私拉的電線、堆滿雜物的樓道…… 在上海最大的住宅小區之一——上海康城,這樣的群租亂象比比皆是,截至2015年10月底,康城群租戶已達到1601戶。

群租潮帶來瞭大量安全隱患, 同時也困擾著小區的正常住戶,噪音、停車難等問題一直存在,還有住戶埋怨因群租戶太多,小區的房價成為瞭周邊地區的“窪地”……

實際上,自2009年以來,對於康城的群租整治從未間斷,一直在進行,但由於多方面原因,整治效果反復回潮不盡如人意。

繼許浦村後,上海康城將成為閔行區新的整治重點之一。

12月份將整治250戶

根據時間表,2015年11月將是宣傳發動、組織動員階段和開展底數排摸階段,將建立起群租戶、居改非等違法現象的“一戶一檔”。12月將整治群租250戶,拆除堵占消防通道加裝防盜門等違法違規行為70處,確保年內開始明顯見效。

2016年,康城將全面完成整治任務,徹底消除突出違法違規問題,達到小區“秩序井然、環境整潔、居民滿意”的目標,主要將分割成八大“重頭戲”:1.整治群租1351戶;2.拆除規劃康城學校建設項目違法建築389平方米;3.拆除已建違建192處(涉及面積2957.5平方米);4.整治無證照經營戶221戶;5.拆除堵占消防通道加裝防盜門或其他行為73處;6.對康城小區進行安全隱患進行綜合排查;7.進行環境衛生全面排查;8.對小區內的各類公共設施進行排查。

而到2017年,康城將繼續鞏固提升、落實長效管理,將做實康城小區基本管理單元,有效加強人口管理,明顯提升社區管理水平,深入推進社區共治與居民自治。

“此次整治與以往不同的是,將專門在上海康城綜合管理工作辦公室(下簡稱“綜管辦”)設立康城拆違與環境綜合整治指揮部,鎮黨政主要領導掛帥,鎮黨委副書記(政法)現場指揮,成員由鎮級各職能部門抽調的精幹力量組成,並將在整治階段固定人員辦公。之前雖然也有人員進駐,但都是借調過來,需要本職工作和綜管辦工作兩頭兼顧。”綜管辦主任張軍萍表示,希望這次能根治康城群租的頑疾,至少在短時間內不會出現反彈。

張軍萍稱,此次整治還將專門設立“兩支隊伍”——綜合整治執法隊伍和巡查隊伍,綜合整治執法隊伍將進駐到康城,包括房管辦、城管中隊、城管中心、綠化辦等多個部門,將專註於拆除與整治;巡查隊伍專註於整治後的巡查,防止“反彈”與“回潮”。綜管辦也將招募更多社區志願者參與此次專項整治。

此次整治前,綜管辦、居委就提前將群租戶、居改非、違章搭建等違法戶的整治時間、步驟、進展和照片對比一一記錄下來。

將引入代理經租公司

莘莊鎮房管辦相關負責人表示,下一步將結合康城群租整治,在康城引入代理經租公司,逐漸把二房東清理出租賃市場。若二房東“投降”則會加快整個康城群租的整治進程,減少整治成本。綜管辦也表示,引入的代理經租公司還將從業主中“征收”閑置的空房,經統一裝修後進行規范化出租,房租不會低於房東自己出租的價格,以減少房源被二房東掌控的概率。

房管辦相關負責人表示,引入代理經租公司並非將二房東“趕盡殺絕”,而是給他們一條出路,如果要繼續從事此行,就必須納入代理經租公司,合理合法合規去出租,如果不願意,就必須把房子交出來,讓代理經租公司去做。

“按照要求,1601戶群租戶我們將在2016年6月底前提前完成整治目標,而如果整治成功,康城將向各街鎮、全區推廣可操作性的經驗。”房管辦相關負責人說。

【案例】

群租亂象:客廳隔出四間房,廁所改建在陽臺上

2015年11月16日,上海康城某群租房整套房子分割成6個小房間,客廳裡,雜亂無章地堆放著各種物件。 澎湃新聞記者 朱偉輝 圖

近日,澎湃新聞記者以租客的身份,暗訪瞭康城一戶疑似群租房。進入套房客廳,看到裡面雜亂無章地堆放著各種物件。客廳被膠合板分成四個小房間,其中一個就是正在掛牌出租的房間。房間約6平方米左右,裡面隻有一張一米二的小床,一張桌子,還有一個小櫃子,再無他物。

記者看到,整套房子分割成6個小房間。從客廳過去是另外兩個小房間和廚房和浴室。廚房旁邊的過道一頭堆放著7張鐵架子床和一輛自行車,另一頭停放著一臺嬰兒車。除瞭一個冰箱和簡易的煤氣灶,還雜亂地堆放著各種廚具和日用品。

“二房東”王小姐告訴記者,這個房間一個月600元,房租付一押一。“定下來瞭趕緊給我電話,還有不少人等著這個房子看呢”,看房時王小姐不止一次對記者說道。

盛孚物業康城總經理羅先生告訴記者,康城的二房東現象比較猖獗,導致小區投訴暴增,“這樣的投訴包括破壞綠化、樓道衛生差、雜物亂堆、噪音問題等,幾乎每天都能接到十幾個因為群租導致的投訴。”

羅先生還表示,1601戶群租戶中,最多的一套房子,130平方米的空間隔出瞭七八間房,租金一般在七八百元左右。而一般房東收到的租金在2500元左右,這也意味著二房東在其中賺得的差價幾乎和房東的租金一樣多。

“群租潮帶來瞭大量安全隱患,之前有群租戶因為私拉電線著火的,還有群租戶打架鬥毆的,還有一位群租客出現瞭猝死情況。”羅先生說,“甚至我們發現一個盜竊團夥也群租住在康城的一套房子中。”

康城四期居委會主任翁培芬也記得她見過最嚴重的群租戶:廁所間直接改建在陽臺上,排水時堵塞瞭下水道,溢出水的流到瞭隔壁正常住戶傢中,最後將隔壁鄰居的地板也全部泡爛腐蝕瞭。

據悉,康城的總戶數達1.25萬,實有人口約4.5萬人,其中戶籍人口近1萬人、上海人戶分離近1萬人、來滬人員近2.5萬人。截至10月底,群租戶已達到1601戶,占到總戶數的一成多,其中三期最多,達574戶,四期也有508戶。

猖獗的二房東: 每人掌控十多套甚至上百套房源

綜管辦主任張軍萍告訴記者,上海康城小區不僅是閔行最大的居民住宅小區,在上海也可算是數一數二的特大型住宅小區,其總面積約208萬平方米。一期、二期居民分別已於2001年和2004年入住,三期自2006年入住,四期則在2008年入住。

“一期二期的居民自住率挺高,三、四期開盤時來瞭不少浙江炒房團,不少大老板一下子就買下多套房,全部委托給中介出租,導致大量房子被二房東控制。”據張軍萍估計,被小區內二房汽車貸款基隆暖暖汽車貸款東租出去的房子在群租房中要占到將近一半左右。

翁培芬告訴記者,光四期就有十幾個二房東,一般每人都掌控著十多套房子,小區附近中介遍地開花,很多中介自己都在做二房東。羅先生透露,還有的二房東一人就掌握瞭上百套房子。

另外,康城中不少大房東已經“杳無音訊”,翁培芬表示,由於康城已經連著換瞭3傢物業公司,很多購房時的房東登記信息早已缺失,很多群租房裡完全沒有業主信息。

而實際上,自2009年以來,對於康城的群租整治從未間斷,一直在進行,但效果卻始終不盡如人意。

“群租整治的反復性很大,這些年,群租戶基本都維持在上千戶以上,最高時要到2000多戶。莘莊鎮黨委、政府投入瞭大量人力、物力、財力,但回潮率依舊很高,有時上午整治瞭,下午就恢復瞭。”張軍萍說,“我們組織相關力量、隊伍進行專門整治需要很大成本。但群租戶的成本就是幾個隔板,整治完瞭,他們繼續裝上隔板,又跟沒整治前一樣瞭。”

羅先生表示,雖然小區有保安、保潔和地面巡邏共270名工作人員,但仍難以應付因群租帶來的大量投訴。

業主聲音:四五年後才發現房子被群租

上海康城小區,居改非、群租問題屢見不鮮,違章搭建問題也屢禁不止。

住在瀑佈灣道一棟住宅樓底樓的郭先生雖然是樓組長,卻也飽受群租之苦。

“我傢底樓有個小花園,最多的時候一天能從園子裡撿到二十多個香煙屁股。我觀察過瞭,香煙屁股有好多種牌子,顯然不是固定一個人抽,有很多人抽,肯定是樓上的群租戶。”郭先生說。

郭先生說,他以前在小花園裡曬被子,經常看到被子上有多個香煙洞,後來怕瞭,就不敢再曬到小花園去,隻能曬在陽臺上。

另外,郭先生和也在康城自住的朋友都遭遇到瞭停車難、噪音等問題。“小區裡到處都是租客、居改非的車,到瞭晚上地面上根本找不到停車位,所以我寧願花一倍錢停在地下車庫。”郭先生說。

更讓郭先生朋友難以忍受的是由於樓上群租房沒有鋪設地板,每天清晨五六點,樓上的孩子便開始拖著凳子走來走去,發出各種刺耳噪音,完全無法再讓他入睡。

郭先生說,目前康城的房價是周邊地區的“窪地”,連2萬元一平方米都不到,“這全是群租惹的禍,如果這次整治能把群租戶、居改非趕出去百分之五六十,就會有很大改觀。”

康城四期業主盧先生2006年購買瞭一套三室兩廳、130多平方米的房子,之後便長期交托一傢中介出租,而中介在委托出租合同中寫明:為瞭避免房東和租客直接聯系,跳開中介,房東不能獲得租客聯系方式,也不得上門查看。

隨後四五年,盧先生便一直放心地在香港工作,從未去自傢房子看一下,也未委托他人查看,至今也沒有回滬。

直到今年8月前委托租房合同快到期時,中介的一個詢問是否續約的電話引起瞭盧先生的註意。中介在電話中提及:“如果房子用於群租,是否也可以?”為此,盧先生委托住在上海的弟弟查看房子情況。

“進去一看嚇一跳,客廳用木板隔瞭三間,一共有6間房車貸屏東獅子車貸,估計住瞭至少10個人,房子臟得一塌糊塗。”盧先生弟弟盧林(化名)告訴記者。

盧林表示,他隨即跟哥哥商量後,要求中介立即收回房子,但在跟隨中介收房時,卻遭遇二房東各種阻撓。由於二房東不肯還房,盧林隻能投訴至居委會,居委會隨後將其上報給康辦、房辦,經過多次聯合整治,將近半個月後,二房東才總算“偃旗息鼓”,從房子中撤走。

【分析】

康城群租為何屢禁不絕:整治成本太高,違法成本太低

自2009年開始,相關部門便一直對康城群租進行整治,也曾多次采取規模較大的集中整治,為何康城群租戶始終維持在千餘戶以上,群租現象不斷回潮?

難點1:技防系統難落實

上海康城綜合管理工作辦公室主任張軍萍告訴記者,首先從物業來說管理難度特別大,因為康城有1.25萬戶,而物業人手有限,很難通過簡單的人防來遏制“群租潮”。

去年物業和業委會希望通過技防來進行遏制,首先就是要安裝樓道門禁系統。“我們希望按照限定一戶人傢發放三到四張卡,其餘人員出入需到物業公司辦理登記的方式,來控制群租,然後安裝門禁系統。雖然業主大會通過瞭、公開招投標的流程也已經走瞭,但現在還在相關部門審核中,何時實施還沒有時間表。”張軍萍說,由於部分業主對門禁系統、監控維修更新、消防系統這三塊改造過程中的資金、招投標存有疑義,造成瞭內耗。

難點2: 二房東現象猖獗

“業主一般都是跟中介公司簽訂合同,隻知道是住人,但其實不少中介租給瞭二房東,但業主自己並不知情,合同到期後,很多業主想收回房子都很難,甚至不得不給二房東貼錢才能收回。”而二房東為瞭牟利,想出各種應對招數應對整治,甚至上午整治後,下午就能立即將隔板復原。

“現在四期有十幾個二房東,每人手裡一般都有10多套房源。我們之前曾經把二房東全部請來,希望他們正常出租,這樣政府不會將你們列為整治對象。剛開始還有一點效果,但是因為我們沒有制約的手段,口頭協議雖然達成,沒過幾天又死灰復燃瞭,長效管理非常難。”康城四期居委會主任翁培芬說。

難點3:大房東“失蹤”普遍

翁培芬說,購買康城用於投資的浙商特別多,因此居委在聯系大房東時,發現有些大房東甚至忘瞭自己在康城有房產,“他們購買後就直接交給下屬打理,自己就完全不關心瞭。”她表示,由於康城已更換瞭三任物業,最初的業主登記信息資料很多都已經缺失瞭,很多群租房完全沒有業主信息,因此沒辦法聯系到大房東。

難點4:上門核實入門難

另外,在整治群租時,需要事先核實是否確實存在群租情況,然而無論是物業還是居委卻始終碰到入門難的問題。

“物業、居委上門核實時租客不開門便毫無辦法,隻能請保安采取蹲點守候措施,有時還會24小時蹲點,一旦開門瞭立即沖到門口拍照片,但經常會因此發生沖突,曾經發生過把工作人員反鎖的情況。”張軍萍說。

難點5:違法成本太低

張軍萍說,“我們組織相關力量、隊伍進行專門整治需要很大成本。但群租戶的成本就是幾個隔板,整治完瞭,他們繼續裝上隔板。”

“現在有些二房東為瞭躲避整治還采用瞭新的形式,就是不用木板阻隔,直接用窗簾隔斷,一旦碰到整治,直接窗簾拉開就行瞭”,翁培芬說,“另外有些二房東聽說要整治瞭,先自己把隔板拆掉,職能部門進去沒看到阻隔,就無法讓其整改,而到晚上二房東又把阻隔裝上瞭。”

此外,由於康城群租量比較大,而莘莊鎮房管辦僅19位工作人員,房管辦等部門整治時隻能疲於應對。

難點6:處罰措施執行難

去年上海市綜治辦、市高法院、原市房管局等10個部門聯合制定的《關於加強本市住宅小區出租房屋綜合管理的實施意見》,明確瞭群租綜合治理的流程,即發現、認定、整改和處罰4個環節:要求各區縣及時受理居民投訴和基層上報的群租問題;通過上門核查以及對房屋面積信息、實有人口信息進行比對的方式,認定群租;然後由街鎮協調相關部門,針對不同的違規行為,向租賃當事人出具限期整改通知書;最後對逾期不整改的,依法作出行政處罰決定。

這個流程在執行過程中並不順暢。“一般租賃當事人都不會自行整改,最終都是通過強制整治,強行進去拆除隔離板。”張軍萍說。

另外,意見規定,出租人違反本市最小出租單位、最低承租面積和租住人數限制規定的,由房管部門依據《上海市居住房屋租賃管理辦法》,責令其限期改正;逾期不改正的,處以1萬元以上10萬元以下罰款。出租人不履行行政處罰決定的,向社會公開該套房屋信息,限制其買賣,並將違法“群租”和行政處罰信息在房地產登記簿中予以記載。出租人履行行政處罰決定後,撤銷限制。

在實際操作中,莘莊鎮房管辦約談房東時經常遭遇房東不理會或無法聯系,而若要通過法院強制執行,則至少得花上半年一年的時間。





信用貸款借貸銀行貸款全省皆可處理 本文來源:澎湃新聞網 作者:朱偉輝





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